Q: A씨는 중국인 B씨가 소유하고 있는 아파트를 임차하였습니다. 그런데 위 아파트는 A씨가 임차하기 1년 전 B씨가 C씨로부터 200만 위안을 빌리면서 이미 저당권이 설정되어 있었습니다. 이후 B씨는 빌린 돈을 갚을 능력이 없게 되자 위 아파트를 C씨에게 매각하였습니다. 이때 위 아파트를 임차한 A씨는 보호받을 수 있나요?

A: 위 사례에서 A씨는 C씨에 대하여 임대차 계약의 지속을 주장할 수 없습니다. 또한, 우선구매권 행사의 주장도 어렵습니다. 다만 담보설정 사실 통지 여부에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이유 : <도시부동산 임대차계약 분쟁사건의 심리시 구체적 법률적용에 관한 최고인민법원의 몇 가지 해석(最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释)> 제20조는 임대기간 중 임대건물에 대한 소유권이 변동되어 임차인이 건물 매수인에게 임대계약의 지속을 요구하는 경우 건물 매수인은 기존의 임대계약을 이행하도록 하고 있습니다.

단, 당사자 사이에 별도의 약정이 있거나, 임대하기 전에 이미 담보권이 설정되고 담보권자의 담보권 실현으로 임대건물이 매각 된 경우, 임대건물을 임대하기 전에 이미 법원으로부터 압류된 경우 등에 해당될 때는 건물매수인이 기존의 임대계약을 이행할 의무가 없다고 규정하고 있습니다.

따라서 위 사례에서 A씨는 아파트에 대한 담보권이 설정된 이후 임대차 계약을 체결하였기 때문에 C씨에 대하여 임대차 계약의 지속을 주장할 수 없습니다. 또한 우선구매권을 행사하여 위 아파트를 구매하겠다고 주장하기도 어렵습니다.

단, 임대차계약 체결시 B씨가 A씨에게 담보설정 사실을 통지하지 않았다면 이로 인해 발생한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

출처: 주중한국대사관