중고부동산을 거래할 때는 거래 쌍방의 여러 각도에서 그리고 심리상태까지도 고려하게 된다.  매도자측에서는 동일지역의 시세를 참조하여 비교적 고가에 나온 아파트시세를 자신의 부동산에 맞추어 가격을 비교적 높게 부를 것이고, 매수자측에서는 줄곧 ‘중고’부동산이라는 말을 내세우면서 가격을 낮추기 위해 갖가지 이유를 내세울 것이다.

 

결국 거래성사여부를 떠나서 매매쌍방간에 내세우는 가격의 차이는 상당한 금액이 될 것이다. 따라서 거래성사가 되기 위해서는 실제 해당 중고아파트의 시장형성 가격을 기초로 하되, 수요-공급관계를 참고하고, 구체적인 분석과 계산을 통해 매매쌍방이 수긍할 수 있는 중고아파트의 확정적인 가격이 요구된다 하겠다.

 

첫번째, 감정평가의 기초적인 기준을 세워야 한다.

매수자는 구체적인 감정평가이전에 환경차이가 거의 없는 동일지역내에서 비슷한 건축구조로 지어진 아파트들의 최근 3개월내의 실제 매매사례를 수집한 후 매수코자 하는 중고아파트 인근 아파트에 대한 상대적이고 현실적인 가격을 추론해 내야 한다. 또한 부동산중개업체가 제시하는 가격 역시 시장가격을 이해하는데 충분한 참고자료로 고려할 수 있다.

 

두번째, 중고아파트의 비교적 정확한 가격을 도출하는데 있어서 아래 3가지 요소를 확인해야 한다

(1)  기본요소 : 감가상각을 하기 위해서는 입주한 지 몇 년된 중고아파트인지를 따져봐야 한다. 이론에 근거하면 주거용아파트의 기한을 50년으로 보는데, 매년 감가상각율은 2%이다. 또한 아파트의 구조와 낙후정도, 구조물의 기능과 쇠퇴여부도 중요한 감가상각 변수이다.

중국의 아파트형태를 논할 때 3소[三小]형태라고 있는데, 3소는 작은거실, 작은 주방, 작은 화장실을 말한다. 이렇듯 3소형태로 지어진 중고아파트의 감가상각율은 무려 10%를 차지한다. 3소형태의 아파트는 가격하락의 상당한 변수라고 해도 과언이 아니다. 

이외에, 방향이나 층별에 따라서도 영향을 받는다. 총 7층의 아파트를 예로 들면, 2층과 5층이 기준가격이 되고, 1층과 6층은 -3%, 7층은 -5%, 3층과 4층은 +3%로 계산한다. 또한 방향이 남향이 아닐 경우 -5%를 감가상각한다.

(2)  환경요소 : 동일한 토지급지별 지역내에 공존하고 있는 중고아파트와 최근 신축된 아파트단지 환경을 놓고 비교할 때, 단지내의 문화/상업시설이 형성되어 있는 경우에는 중고아파트의 가격이 상대적으로 많이 떨어진다. 좀 더 구체적으로 살펴 보자면 단지내 주민의 구성조직[위원회, 소조직활동, 노인회등]과 문화활동의 내용, 단지내 각종 부대시설등은 해당 단지의 시세에 큰 영향을 미치며, 1기 - 2기 - 3기등으로 시차를 두고 건축된 아파트의 중고시세는 위에서 열거한 모든 요소의 영향을 받아서 시세의 차이가 분명히 나타난다.

환경요소면에서 역시 중요한 요소는 물업관리[보안,시설,환경,위생,안전등 종합적인 아파트관리를 말함]인데, 물업관리가 안되고 있는 나홀로아파트의 경우는 -5%의 감가상각을 하는게 일반적이다. 

그리고 중국또한 교육적인 환경을 상당히 중시하여서, 단지인근에 중학교나 대학교가 있으면 +15%의 가산을 한다.

(3)  심리요소 : 만약 중고아파트의 가격에 고려해야 할 중대요소가 포함되어 있는 경우에는 가격이 아무리 객관적이고 현실적으로 반영되었다 한들, 매수에 적극적인 사람은 소수일 것이다.  만약 동일 급지의 지역내에 최근 분양중인 새 아파트와 매수하려는 중고아파트의 가격차가 그다지 크지 않을 경우, 대다수는 중고아파트를 사려하지 않을 것이다. 그래서 이러한 심리적인 요소역시 감가상각의 중요변수로써 -8%를 계산한다.

출처: 대련세계