질문 : 부동산 개발업체로부터 ‘입주 통지서’를 받았는데 열쇠를 교부 받을 때 주의해야 하는 사항이 있나요?
답변 : 법률 및 정책의 미흡한 점과 부동산 개발 업자의 사기로 인하여 분양주택 교부 시 쟁의 사태가 많이 발생하고 있습니다. 우선 정부의 검수 합격을 거치지 못한 주택은 교부될 수 없으며, 개발 업체가 준공 검수를 거치지 않고 강제적으로 교부하는 것 또한 중국 건축관리 관련 법률 및 법규에 위반되는 행위입니다. 계약 당사자는 개발업체로부터 검수 합격을 거친 주택을 분양 받을 권리가 있으며 분양 지연에 대한 위약금을 요청할 수 있습니다.
○ 주택 교부 시 개발업체가 가지는 의무 개발업체는 ‘주택구매계약서’에 약정한 내용에 따라 교부 조건이 구비된 분양주택을 주택 구매자에게 교부해야 하는데, 현재 중국의 ‘합동법’ 및 ‘분양주택판매관리방법’등의 법률 및 법규에서 분양주택 교부 조건과 관련된 사항을 명시했지만 구체적으로 되어 있지 않은 상황이다.
1. 계약서의 교부 조건에는 흔히 분양주택의 면적, 방 구조, 인테리어 기준, 상하수도, 전기, 가스, 난방과 단지 내 도로, 녹화 등의 부대시설 등의 일반 내용이 포함된다. 2. 개발 업체는 계약서에 약정된 교부 날짜를 맞추어야 하며, 교부 날짜가 지연될 경우 계약서에 따라 위약금을 지불해야 한다. 3. 계약서에 명시된 교부 날짜를 초과할 경우 주택 구매자는 계약을 해지할 수 있는 권리가 있다. 부동산 개발업자는 주택 교부 시 ‘분양주택판매관리방법’에 따라 ‘분양주택 준공 검수 합격 문건(商品房经竣工验收合格證)’을 제공해야 한다. 4. 개발 업체는 준공 검수 합격일로부터 15일 이내에 공사 소재지의 현급 이상 지방 인민정부의 건설행정 주관 부문에 신고하고 시 건설위원회에서 ‘건설공정 검수 신고 등기표(建设工程竣工验收备案表)’를 발급한다. 개발 업체는 분양주택 교부 시 주택 구매자에게 ‘건설 공정 준공 검수 신고 등기표(建设工程竣工验收备案表)’를 제출해야 하며, 제출하지 않을 경우 구매자는 열쇠 교부를 거절하고 개발 업체는 교부 지연에 대한 위약 책임을 지게 된다. 5. 개발 업체는 부동산 측량 자격이 있는 회사에 주택 측량을 의뢰하고 측량 결과는 부동산 행정주관 부문의 심사를 받은 후 부동산 권리 귀속 등기에 사용한다. 주택 교부 시 해당 분양주택의 실제 측량 면적을 제공해야 하며 물업관리회사는 분양주택의 실제 측량 면적에 따라 관리비를 받아야 한다. 실제 측량 면적과 계약 당시 면적에 오차가 발생할 경우 ‘분양주택구매계약서’에 약정한 내용에 따른다. 6. 건설부의 ‘분양주택의 주택 품질 보증서와 주택 설명서 제도의 실시에 관한 규정’에 따라 분양주택 교부 시 ‘주택품질보증서(住宅质量保证书)’와 ‘주택사용설명서(住宅使用说明书)’를 제공해야 하며, 상기 2가지 문서자료를 제공하지 못할 경우, 주택 구매자는 주택 교부를 거부할 수 있으며 이로 인하여 주택 교부가 지연될 경우 개발 업체에서 책임진다. 7. 개발 업체는 약정된 교부일 전 주택 구매자에게 서면으로 된 ‘입주통지서(入住通知书)’를 발송해야 하며 입주 신청 시간, 지점 및 주택 구매자가 소지할 문건, 자료, 주택 교부 시 발생하는 비용에 대한 명세, 주택 구매자의 개인 사유로 인하여 규정된 기한 내에 교부 수속을 하지 않을 경우 발생하는 법률문제, 주택 교부의 기본 순서 및 관련 주의사항 등의 내용을 명시한다.
