질문: 계약을 체결하고 계약금을 지불했는데 갑자기 바뀐 부동산 정책때문에 은행대출을 못받게 되어 계약 해지를 하게  되면 계약금을 돌려 받을 수 있나요?

답: 이러한 경우 계약서에 지불방식에 대해 규정이 되어있는지를 보아야 하는데 명확한 규정이 없을 경우 계약해지는 불가능하며 명확한 규정이 있을 경우 구입자 측은 ‘자신이 부담할 능력이 없다’는 명확한 증거를 제출하여 계약해지를 할 수 있으며 계약금을 돌려받을 수 있다.

실제로 지난 4월 5일 닝버(宁波) 하씨는 닝보시(宁波) 쟝동구(江东区)에있는 한 부동산 중계업체를 통해 중고주택을 소유하고 있는 왕씨와 계약을 했다.

계약서에 하씨는 114만 위안의 중고주택을 왕씨로부터 구매를 하며 20만위안 계약금을 지불하고 나머지 94만 위안은 은행대출로 15년 할부로 갚겠다고 규정했다.

그 후 얼마 지나지 않아 중국 정부의 부동산 억제 정책이 실시되면서 하씨는 은행으로부터 대출을 받을 수 없게 되었다.

이에 하씨는 ‘대출을 부담할 능력이 없다.’는 이유로 계약금을 돌려 받고 계약해지를 하겠다고 나섰고 왕씨와 계약금을 돌려 받을 것에 관해 법정에 서게 되었다.

이 사건을 분석한 전문가의 말에 따르면 중국’계약법’ 조항에는 반드시 ‘부담할 수 없는 상황’과 ‘갑자기 형세가 바뀐 상황’ 에 계약 해지를 요구할 수 있게 되어 있다.

부동산 신 정책으로 인해 계약해지를 요구하는 이번 사건은 “더 이상 부담할 수 없는 상황”이라고 보기 어렵다. 신 정책이 실시되기 6개월 전에도 정부는 억제정책을 실시할 것에 대한 언급이 있었으며 이러한 상황에서 하씨가 계약을 체결했으므로 일정 모험을 감수해야 하는 의무가 있다. 때문에 은행대출 때문에 어려워진 것은 사실이나 “부담할 능력이 없는 것”으로 보기 힘들며 계약해지 조건에 부합되지 않는다.

하지만 실제로 하씨는 부동산 억제정책 때문에 은행대출을 못 받아 상황이 갑자기 어려워진 상황이기 때문에“갑자기 형세가 바뀐 상황”을 적용할 수 있으며 이 조항으로 계약금을 돌려 받으려면 성 법원에까지 고소를 해야 하며 과정 또한 쉽지 않다고 한다.

전문가는 “가장 좋은 방법은 쌍방이 서로 한걸음씩 물러서서 합의를 보는 것이 가장 명철한 방법이다. 실제로 구입자의 주관된 원인 때문에 은행대출을 못 받게 된 것이 아니기 때문에 판매자 측에서도 이해를 해주는 편이 좋다.”고 말했다.