최근 주택임대차와 관련된 재미있는 법률상담을 하게 되었다. 저도 새롭게 정확하게 알게 된 내용으로 상담내용이 여러 사람들에게 유용할 것이라는 생각이 들어 지면을 통해 익명으로 내용만을 공개하고자 한다. 독자들이 이해할 수 있는 쉬운 언어로 사안과 주요 쟁점만을 설명하면 다음과 같다. 1 사안 개요 (1) A씨는 모 회사의 주재원으로 2003. 8.경 2년을 기한으로 하여 회사 명의로 주택을 임차하였다. 임대 계약 체결과 동시에 2달치 임대료를 보증금을 임대인에게 지불하였다. (2) 임차시 임대인은 주택을 담보로 모 은행으로부터 대출을 받은 상태였고 이를 계약서 상에도 명시를 하여 임차인도 이러한 사실을 알고 있었다. (3) 2005. 3.경 임대인이 대출금을 갚지 못하게 되자 은행은 법원에 경매를 신청하게 되었고, 법원은 임차인으로 하여금 임대료를 임대인에게 지불하지 말고 법원이 지정하는 구좌로 넣어줄 것을 요청하였으며, 임차인은 이를 받아들여 2005. 4.월분부터 6.월분까지를 법원이 지정하는 구좌로 입금하였다. (4) 2005. 6.경 경매 절차가 완료되어 새로운 집주인이 나타나게 되었다. (5) 임차인은 새로운 집주인으로부터 2달치 보증금을 못 돌려 받게 될 수도 있다는 생각에, 7월분과 8월분 임대료를 납부하지 아니하고 그냥 살다가 계약 만료와 동시에 한국으로 귀국하였다. (6) 새로운 집주인은 A씨가 2달치 임대료를 납부하지 아니하고 귀국하자, A씨가 다니는 회사(중국 현지 법인)를 상대로 2달치 임대료 청구 소송을 제기하였다.
2. 법률 쟁점 (1) 전 집주인과의 임대차계약이 새로운 집주인에게도 효력을 미치는가? (2) 경매를 통하여 집주인이 교체된 경우에도 효력을 미치는가? (3) 효력이 미친다면 2달치 보증금과 2달치 임대료를 상계할 수는 있는가?
3. 결론 (1) 한국의 경우라면 한국의 경우라면, 주택임대차보호법에 의하여, 임차인이 대항요건을 갖추고 확정일자(대항요건과 확정일자는 아마도 대한민국 일반 국민이 가장 많이 알고 있는 법률용어가 아닌가 한다.)만 갖추었다면, 매매이든 경매인든지를 불문하고 임차인은 최우선적으로 자신의 권리를 보호받을 수 있다. 즉, 자신의 보증금반환채권을 새로운 집주인에게 대항할 수 있게 되는 것이다. 따라서, 본 사안이 한국에서 벌어졌더라면, 2개월분의 미납입 임대료와 2개월치 보증금을 상계함으로써 임차인의 의무는 소멸될 것이다. 따라서, 새로운 집주인은 패소하게 될 것이다.
(2) 중국의 경우 1) 중국에서는, 임차인이 특별한 사정이 없는 한, 우선매수청구권을 가진다. 즉, 동일한 조건이라면 임대인은 제3자가 아닌 임차인에게 우선적으로 임대물건을 판매해야 하는 것이다. 2) 또한, 임대인의 변경은 임차인의 권리의무에 영향을 미치지 아니한다. 따라서, 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대물건을 제3자에게 양도하였다고 하더라도, 임차인의 권리(임차물을 본래의 계약기간까지 사용수익할 권리, 임차보증금을 새로운 집주인으로부터 반환받을 권리)에는 아무런 영향을 미치지 아니한다. 3) 그런데, 한국의 대법원격에 해당하는 중국 최고인민법원의 담보법에 관한 해석 제66조에 따르면, 저당권 설정자(집주인)가 저당재산(주택)을 임차한 후 저당권자(은행)가 저당권을 실현한 후에는 기존의 임대차계약은 양수인(受讓方)에게는 구속력이 없다고 한다. 즉, 은행으로부터 대출을 받아 집을 산 집주인이 집을 임대하였을 경우, 집주인이 은행대출을 갚지 못하여 은행이 저당권을 실행하여 새로운 집주인이 나타나게 되면 임차인은 새로운 집주인에게 아무런 권리를 주장하지 못하게 된다는 의미이다. 4) 사안의 경우 A의 회사는 새로운 집주인에게 2달치의 임대료(정확하게는 임대료 상당의 부당이득)를 지급해야 한다. 2달치의 보증금은 전 집주인과 상의해야 할 문제이지 새로운 집주인과는 아무런 상관이 없다는 의미이다. 즉, 새로운 집주인이 승소하게 될 것이다.
4.주의할 점 (1) 중국 최고인민법원의 해석에 따르면, 은행으로부터 대출을 받아 집을 산 집주인(기존의 임대인)이 임대차계약체결시 ‘서면으로 ‘ 임차인에게 위와 같은 사실을 알리지 아니하였다면, 손해가 발생할 경우, (새로운 집주인인 임대인이 아니라) 기존의 임대인이 손해를 배상할 책임이 있다. (2) 서면으로 통지를 하였을 경우에는, 손해가 발생하였을 경우, 그로 인한 책임은 임차인에게 있다. (3) 따라서, 집을 임차하고자 할 경우에는, 그 주택이 은행에 담보로 잡혀 있는 물건인지 여부를 꼭 확인하여야 할 것이고, 집을 임대하고자 하는 사람들은, 계약서상에 반드시 담보설정여부를 표시하여 계약을 체결하는 임차인이 알게끔 하여야 나중에 분쟁에 휘말리는 것을 피할 수 있을 것이다.
