중국 부동산 시장이 빠른 성장세를 보이면서, 급성장하는 가격, 부동산 거품 등에 대한 사회적 관심이 집중되고 있다. 2006년 부동산 시장 대책이 5월 29일 발표되 6월 1일부터 실행하게된다. 국무원은 “주택 공급구조 조정 및 부동산 가격 안정화에 관한 의견 (关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见)”을 건설부, 개혁발전위원회, 검찰부, 재정부, 국토자원무, 인민은행, 세무총국, 통계국, 은행업 감독관리위원회 등 9개 부분에 전달했다.
이번에 발표한 ‘세칙’의 주요 내용과 관련 분석을 보면 아래와 같다.
<실용면적 90㎡는 분수령> 6월 1일부터 실행되는 “세칙”규정에 따라 신규 주택지(경제실용방 포함)를 개발할 경우 실용면적이 90㎡이하 주택의 비중은 건축 총면적의 70%이상을 차지해야 한다. 직할시(直辖市), 단독 계획도시(计划单列市), 성수도(省會城市)에서 특수 상황으로 인하여 조정 할 경우, 건설부의 비준을 받아야 하며, 저소득층을 위한 소형평형 토지공급을 보장하고 연간 거주용 토지 총량의 70%이하를 초과해서는 안된다고 밝혔다.
[부동산 회사-1] 90㎡의 주택이 분수령(分水嶺)으로 될 것이며, 이는 주택 공급 구조를 직접적으로 조정하게 되고, 저소득층을 위한 대책이다. [부동산 회사-2] 90㎡의 주택에 대한 규정은 시장 발전에 좋은점이 없다. 과도한 소비를 억제할려면 다른 방법을 이용할 수 있다. 예를 들면, 주택면적에 따른 세금을 징수하는 방법을 선택하는 등 방법을 이용할 수 있다. [중국사회과학원 연구원]이는 매우 좋은 대책으로서, 저소득층에게 주택을 구매할 수 있는 희망을 가져다 주었으며, 정책을 엄격히 실시해야 한다. [주택 구매자]현 주택은 대부분 면적이 크고, 가격 또한 매우 비싸다. 베이징 4환이내의 주택중 7,000元/㎡이하를 찾기 힘들며, 이러한 현상은 저와 같이 갓 졸업하여 출근하기 시작한 사람들에게 너무 큰 부담을 준다.
<납입금 30%와 20%> 6월 1일부터 개인 주택담보대출을 통하여 주택을 구매할 경우 납입금은 30%이상, 실거주 목적으로 구매하고 주택 실용면적이 90㎡이하 일 경우 납입금은 종전과 동일하게 20%가 적용된다.
[국유 상업은행 담당] 중국에서 최초로 “구별화”된 주택 신용대출 정책의 실시이다. 납입금 비율을 20%에서 30%로 상향조정하는 것은 과열되는 주택구매 요구를 일정한 정도에서 억제할 수 있으며, 실용면적이 90㎡이하의 주택을 구매할 경우 여전히 20%의 납입금을 실시하는 것은 저소득층의 주택 구매 요구를 충분히 고려하였다. [학자] 납입금의 ‘구별화’실시는 저소득층을 위한 대책이지만, 20%에서 30%로 상향 조정하여도 부동산 투기에는 유력한 영향력을 끼치지 못한다. [주택 구매자] 2년전 구매한 97평방미터 주택의 납입금 20%는 11만元인데, 만약 30%로 계산하면 17만元이 소요되기 때문에 지불할 능력이 없다. 그러나 “구별화”실행 방법은 면적이 큰 주택에서 소평형 주택으로 눈길을 돌릴 수 있기 때문에 소비 마음을 조정할 수 있다.
<부동산 투기 억제> 6월 1일부터 주택 구매 후, 기존 2년 내 매각 할 경우에만 부과되던 양도세를 5년 내로 확대 했다. 양도세율은 이번 세칙에 명시되지 않았지만 지난해 6월부터 적용된 5%선이 될 것으로 예상된다.
[부동산 컨설팅] 이는 부동산 투기를 억제할 수 있는 유력한 대책이다. 현재 중국은 2년 이내 보유 부동산을 매각할 경우에 한해서만 양도세를 부과하고 있지만, 5년으로 확대하게 되면 부동산 투기를 억제할 수 있다. [주택 구매자] 저는 2004년에 미완공 선분양 주택을 구매했는데 총 금액은 55만元이였다. 원래는 되판매 할 생각이었는데, 향후 양도세를 지불하게 되면 약 3만元에 달하는 원가가 증가 되기 때문에 매각하기 어려워 졌다.
<개발상에 대한 제한> 3년이상 비어있는 분양주택은 상업은행에 담보물로 제출할 수 없다. 또한 부동산 개발기업의 자체자금 비율이 35%가 안되는 주택 건설 프로젝트에 대해서는 대출을 허가하지 않으며 계약에 명시된 시공일이 만 1년이 되도록 개발하지 않은 유휴지에 대해서는 공한지세를 물리고, 만 2년이 되도록 착공하지 않을 경우 무상으로 토지 사용권을 회수한다.
[은행 담당자] 개발상이 은행 대출을 이용하여 토지 및 부동산을 비축하는 현상을 억제하고 부동산 담보 대출 조건을 강화하기 위하여, 향후 보다 세밀한 세칙을 제정하여 실시할 것이다. [개발상] 프로젝트 자본금 비율이 낮게 되면, 금융위험을 형성할 수 있다. 그러나 개발상이 토지를 점차적으로 개발하고, 장기간 방치하거나 경매를 하지 않을 경우 합리적이라고 할 수 있다. 유휴토지에 관한 규정은 기존에도 있지만, 제대로 시행하지 못하고 있다. 때문에 이 조건을 잘 시행할 수 있는가에 대하여 정부는 신중히 고려해야 할 필요가 있다. [학자] 정책이 실시할 수 있는가의 관건은 실행력이 강한지를 봐야한다. 현재상황으로 볼 때 상업은행은 부동산 개발상의 정보에 대하여 상세히 파악할 수 없기 때문에 여러가지 정책은 실시할 수 없을 것이다.
<부동산 가격인상 여부> [정책세칙] 부동산 가격을 안정시키고, 부동산 가격이 빠르게 인상하는 것을 억제하는 것이 이번 정책을 실시하는 목표의 하나이다.
[부동산 컨설팅 ]정책을 실시한 후, 일정 기간을 두고 지켜볼 필요가 있으며, 또한 각 도시의 상황에 따라 각 도시에서 실시하는 세칙을 봐야한다. [부동산 개발상] 주택을 구매할 능력이 부족하고, 소형 아파트가 부족한 문제는 일정한 정도에서 해결할 수 있을 것으로 보이며, 큰 면적만 눈여기고, 과도한 소비경향에 대해서도 일정한 억제작용을 할 수 있을 것이다. 대책을 실시함에 있어서 소형평형 주택을 발전시키는 동시에 주택가격이 인상하여, 소형 아파트가 고가로 되는 현상을 방지해야 한다. 현재 가격을 결정하는 주요 인소는 토지원가이다. 만약 토지원가를 공제하기 어려우면, 주택 가격도 안정되기 어렵다. [학자] 현재 상황으로 볼 때, 부동산 가격은 일정한 기간에 안정세를 보일 것이다. 그러나 현재 국내 자금이 충족하고, 이율이 낮은 수준에서 향후, 부동산 가격의 흐름세를 확정하기 힘들다.
