질문: 아파트 한 채를 사고 싶은데, 방산증 즉 부동산 소유권 증서를 2개월 후에나 받을 수 있으며, 이에 대한 증명을 집주인이 서류로 작성 해주겠다고 합니다. 그런데 집 주인이 자신의 주택 구매를 위해 20만 위안의 계약금을 선지급 할 것릏 요구하며, 계약서에서 이 사항을 명시하겠다고 합니다. 이럴 경우 제가 구매하는 집이 법적 보호를 받을 수 있는지요?

답변: 부동산 소유권 증서가 없는 주택을 법적으로 매매가 불가능 합니다. 하지만 계약서에서 "본 계약서는 판매자가 부동산 소유권 증서를 취득한 날부터 유효하며 부동산 소유권 증서를 취득한 1개월 이내 부동산 양도를 완성해야 한다"는 내용을 명시하면 큰 문제는 없을 것으로 판단 됩니다. 

실제 생활에서 한 집을 여러 명에게 판매하거나 타인의 부동산을 임의로 판매하는 불법 행위도 많기 때문에 살던 집을 구매할 경우 아래와 같은 점을 주의 하시기 바랍니다.

1.부동산 증명 서류를 갖추었는지?

부동산 소유권 증서는 해당 주택의 소유권을 증명할 수 있는 유일한 증서로, 부동산 소유권이 없는 주택을 구매할 경우 매수인은 법적 보장을 받을 수 없다는 위험성을 가지게 된다. 집주인이 부동산 소유권을 저당 혹은 담보물로 담보 할 수 있기에 매매자의 신분증명을 확인해야 하며, 신분증명은 부동산 등록 주관 기관을 통하여도 확인 할 수 있습니다.

2. 부동산 소유권은 명백하는가?

일부 주택은 여러 명의 상속인이 공유할 경우가 있으며, 가정 공유, 부부 공유도 있습니다. 때문에 매수인은 모든 공유인들과 주택매매계약서를 체결해야 되며, 일부분 공유인이 기타 공유인의 허가 없이 양도할 경우 매수인이 체결한 계약서가 무효로 될 가능성이 있습니다.

3. 매매기간에 임대가 되어 있는지?

일반적으로 임대기간이 만기 되어 있지 않을 경우, 그 집을 구매하여도 임대 계약서가 유효하기 때문에, 매매 시 구매하려는 집의 임대 상황을 확인해야 합니다.

4. 토지상황을 확인 하였는가?

중고 주택을 구매할 때 토지의 성질을 확인해야 합니다. 획발(划拨) 토지는 일반적으로 국가에서 무상으로 제공되는 경우가 많기 때문에 언제든지 정부에서 무상으로 회수할 가능성이 있습니다. 주택용 토지 사용 기간은 70년이기에 토지사용 기한이 얼마 남아 있는지도 확인해야 할 필요가 있습니다.

5. 채무 상황 확인

일부 살던 집을 양도할 때 집주인은 아파트 관리비, 전기세, 가스비 등을 누락한 경우가 있기 때문에 이러한 내용도 파악해야 합니다.

6. 계약서 내용의 확인

살던 집의 매매 계약서는 분양주택의 매매 계약서처럼 상세하지 않기에, 우선 부동산 중개소에서 규정을 위반하였는지, 계약서에 쌍방의 권리와 의무, 위약시의 배상책임 등 사항을 확인해야 합니다.

중국부동산넷 발췌