□ 有價無市(부동산 가격은 크게 하락하지는 않지만, 매매는 전무함) 갈수록 심화

올 들어 부동산 가격이 하락하지는 않았지만, 부동산 매매량은 급감하면서 ‘有價無市’ 현상이 심화되고 있음.

화위앤 그룹 총재는 “아직 겨울이 오지는 않았다. 그렇지만, 최악을 향해 가는 늦가을 쯤에 있다. 부동산 기업의 자금난을 타개하지 않으면, 부동산 겨울이 머지않아 올 것으로 본다.”고 밝힘.

올 들어 부동산 매매가 지속적으로 위축되면서 부동산 시장 불확실성이 커짐에 따라, 자금을 회수하고 리스트 대응능력을 높여야 한다는 것이 목소리가 커지고 있음.

부동산 개발상의 자금부족현상은 이미 전국적으로 나타나고 있어, 중앙정부도 이에 대해 우려하고 있음.

국감부처는 올 상반기 상하이 부동산 대출 및 자금 현황에 대해 조사를 했으며, 그 결과 부동산 자금줄이 거의 파열되다시피 했으며, 은행 대출 리스크도 낙관하기 어려운 상황으로 확인됨.

최근 베이징사범대학 금융연구센터에서 발표한 보고서에 따르면, 2008년 부동산업계의 자금부족액은 6730억 위앤(한화 약 108조 원)에 달하는 것으로 예상했고, 2009년에는 9290억 위앤(한화 약 149조 원)까지 확대될 것으로 내다보고 있음.

□ 중앙에선 긴축으로 조이고, 지방에선 자구책 내놔

부동산이 추운 겨울에 진입하고 있음에도, 중앙에서는 아직 긴축정책을 풀 조짐을 보이지 않고 있음. 이에 따라, 최근 1년간 지방정부에서 부동산 시장에 대한 각종 우대정책을 내놓고 있음.

부동산 구매자에게 호적 입적, 부동산 취득세 감면, 선수금 인하, 일부 상업은행의 대출 제한을 푸는 등 각종 우대정책 제공

시안시는 주택구매자에게 부동산 구매액의 0.5~1.5%의 현금 보조금 지원 정책을 내놓음.

9월 4일 시안시는 ‘부동산발전 회복에 관한 의견’을 발표해 토지, 공적금, 세금, 금융 등의 일련의 우대정책을 실시하고 있음.

이 가운데 주택구매자에게 일정 비율의 현금 보조정책에 따라, 시안시민은 9월 4일~12월 31일까지 부동산 구매자는 부동산 구매액의 0.5~1.5%를 현금으로 보조해주고 있음.

허난성은 부동산 취득세 감면, 선수금 인하 등 각종 우대정책 시행

9월 1일부터 허난성은 부동산 구매자에게 부동산 취득세 감면·선수금 지불액 인하·대출기한 연기 등 우대정책을 실시하는 한편, 상업은행이 제공하는 부동산 최고 우대이율을 실시하기도 함.

올 하반기부터 창사, 샤먼, 청뚜 등지에서도 우대정책 내놔

창사·샤먼·청뚜 등지도 부동산 구매자에게 호적획득·세금감면·현금 보조금 등 각종 우대 정책을 실시해, 교역량을 끌어올려 주택시장을 활성화시키려고 함.

일부 상업은행도 암암리에 대출제한을 풀기도 함.

선전에 있는 일부 상업은행은 주택을 이미 갖고 있는 고객이 무주택자와 이름을 같이 올리며, 첫 번째 주택구입에 해당하는 우대정책을 누릴 수 있도록 함.

허난성 상업은행은 부동산 대출에 최대 우대이율을 제공하기도 함.

□ ‘부동산 개발’은 지방정부 재정수입의 큰 비중을 차지하고 있는 ‘노른자’

중국의 지방 재정은 ‘토지재정’이라는 말로 비유되고 있음. 즉 지방정부가 부동산 시장에 깊이 개입함으로써, 토지를 개발상에 출양하고 토지출양금과 각종 세금 등을 통해 수익을 얻어오고 있기 때문임.

시안의 경우, 건설업부가가치와 부동산개발투자가 시안시 경제총량의 40%를 차지한다고 전해짐. 즉, 지방경제의 안정적인 발전을 유지하기 위해서 부동산 시장 진작은 필수적인 것임.

일부 부동산 개발이 많은 도시에서 토지출양금은 재정수익이 40~50%를 차지할 정도임. 개발상들이 자금이 부족하게 되면 토지 교역시장이 침체되고, 기존 토지출양비 상환이 늦어지면 결국 지방 정부의 경제 업적 지표인 GDP에도 영향을 줄 수 밖에 없는 상황임.

그런데, 최근 긴축정책 시행으로 개발상의 자금이 부족해지면서 토지교역시장도 하락장을 보이면서 지방정부의 토지출양금 재정이 감소하게 되고, 일부 개발상들이 토지 출양비를 상환하지 못해 지방정부도 타격을 입게 됨.

중국 언론에 따르면, 2007년 개발상들의 토지 구매 비용은 2007년 전체 부동산 거래비용보다도 높게 나타나고 있음. 올 1월부터 가격하락이 눈에 띠게 나타나지는 않고 있으나, 거래가 전무한 상태라 부동산의 자금이 막히게 됨.

이에 따라, 지방정부가 앞다퉈 부동산 시장을 다시 진작하기 위해 나서기 위해 각종 우대정책을 시행하는 것은 중앙정부의 구제책 유도를 위한 ‘신호’로 분석되기도 함.

□ ‘중국판 서브프라임’ 위기 안고 가는 은행과 부동산기업의 밀월 관계

중국 부동산은 대부분 은행대출을 통해 높은 채무를 떠안고 경영하는 방식으로 운영되고 있음.

중국 은감위의 관련 통계에 따르면, 2007년 말까지 중국 국내 상업은행이 부동산 기업과 개인 주택 대출에 관련된 액수가 5조 위앤(한화 800조 원)에 달한 것으로 나타났으며, 2008년 1~7월까지 전국 부동산개발상의 1/5의 자금이 모두 은행에서 직접 대출을 받는 것으로 나타나고 있음.

대형 부동산 기업과 대출은행이 모두 국유기업이라는 속성을 갖고 있어, 은행이 이들 개발상들에게 거액의 대출을 하는 것이 일종의 관행이 되고 있음.

2007년 연매출액 100억을 초과하는 부동산 기업 가운데 절반 이상이 국유기업임. 이에 따라 은행과 부동산 기업간의 기형적인 밀착 관계가 나타나기도 함.

경기 호황시기에는 은행이 대량의 부동산 혹은 부동산 담보 자산을 가지고 있어, 부동산 가격 상승은 은행 자산규모를 늘리고 수익상황을 개선시킬 수 있으나, 다른 한편으로는 은행이 부동산에 대출공급을 지속함으로써 부동산 가격을 높이는 원인이 되기도 했음. 반면에 경기하강시기에 부동산 가격 하락은 은행의 자산 효과 감소 및 개발상의 대출상환에 영향을 주며, 은행 수익에 영향을 주게 됨.

상하이시 은감위 통계에 따르면, 2007년 말까지 중국계 은행의 부동산 대출은 각 대출항복의 1/3에 해당됨. 만약 대량의 부동산 담보로 기타 자산을 합치면, 부동산 가격 폭락은 은행의 50%에 해당하는 신용대출자산의 안전성에 문제가 발생할 것으로 예상되고 있음.

□ 9.16 금리, 지준율 인하…부동산시장 진작효과 있나

중국 인민은행은 9월 16일부터 1년 만기 대출이율을 0.27%p 인하된 7.20%로 조정한다고 발표함. 이는 2002년 이래로 처음으로 이자율 인하를 단행한 것으로, 미국발 금융 위기로 긴급 대응 조치로 나온 측면이 있음. 이와 동시에 9월 25일부터 중소금융기구의 위앤화 지급준비율을 1%p 인하한 16.5%로 조정함.

금리와 지준율 인하 조치는 부동산에 호기가 될 수 있겠으나, 영향이 크지 않은 것으로 분석되고 있음.

1년 기준 대출 이율이 0.27%p 내려가면, 완커의 경우 대출이율 비용을 약 1000만 위앤 절감할 수 있을 것이라고 전해짐.

이번 금리·지준율 인하는 실제 효과보다는 상징적인 의미가 더 큰 것으로 보이며, 부동산 시장을 진작시키기보다는 제조업과 중소기업을 지원하기 위한 것이어서, 그 영향은 매우 제한적일 것으로 분석되고 있음.

금리와 지준율 인하에 대한 증권사 평론