대부분 은행대출을 이용해 주택을 구매하는 실정상, 계약금을 내고 구매 계약까지 체결했는데 은행대출이 안 된다면 이보다 더 당황할 수는 없을 것이다.

얼마전 A씨는 주택을 구매하기 위해 한 분양사무소를 찾았다. 계약금 협의서 체결에 앞서, A씨는 분양사무소 직원에게 월 대출상환 금액을 문의했다. 분양사무소 직원은 선수금 30%, 대출 70%하면 대출기간 30년에 월 상환금액이 3천위엔 된다며 월 6천위엔의 소득증명서를 제출하면 된다고 말했다. 이에 A씨는 계약금 5만위엔을 지불하고 분양주택 예매계약을 체결했다.

그런데, A씨는 뜻밖에도 은행직원과의 상담에서 뜻하지 않던 말을 듣게 된다.

구매하는 주택이 두 번째 주택이고, 첫번째 주택대출이 아직도 남아 있기 때문에 최고 60% 대출만 가능하다는 것이다. 뿐만 아니라 A씨의 월소득이 주택 2채의 월 대출상환액을 합한 금액의 2배여야 한다는 것이다.
A씨는 구매를 취소하려 했으나 개발업체측은 부족한 부분을 보충 지불해야 하는 것은 A씨의 몫이라며 동의하지 않았다.

계약서에는 구매자가 계약 체결 20일내에 대출수속을 끝내지 못하거나 개발상이 인정하는 방식으로 집값을 지불하지 못할 경우 개발상은 일방적으로 계약을 중지할 수 있으며 구매자는 개발상에게 집값의 20%를 위약금으로 지불해야 한다고 명시돼 있었다.

변호사 조언:

우선 자신의 상환능력, 대출조건과 대출허가의 가능성에 대해 정확한 판단을 해 불필요한 피해를 입지 않도록 해야 한다. 특히, 2주택의 경우 선불금 비율을 40%이상, 기준금리의 110% 금리를 적용한다는 규정을 인지해야 한다. 구매자는 계약금협의 혹은 매매계약서를 체결하기에 앞서, 자신의 대출상황과 소득상황 등을 은행 대출담당 직원에게 알려주고 해당 은행의 대출정책, 대출심사허가 가능성 등에 대해 사전 문의해야 한다.

또, 은행의 대출심사는 불확실한 요소 특히 정책의 영향을 크게 받기 때문에 개발상과의 계약서 상에 대출기간이나 위약책임 등에 대해 여유를 두지 않는다면, 구매자원인으로 인해 대출이 늦어지는 것이 아닐지라도 구매자는 계약에 따라 주택대금을 지불해야 하며, 만일 그렇지 못할 경우에는 거액의 배상책임을 지게 된다.

매매계약서의 대출관련 조항에 다음과 같은 보충약정을 체결하는 것이 가장 좋은 방법이다.

만일 구매자의 중대한 과실로 인해 대출을 받을 수 없는 경우가 아니라면 구매자의 위약으로 간주하지 않으며 구매자는 계약을 해지할 권리가 있다.(如果非因买房人的重大过错而办不出贷款的, 不视为买房人违约, 买房人有权解除合同.)