翠湖 (비취호수) 산장은 꽝조우의 고급 별장 아파트이다. 1996 년부터 연속 4 년간 꽝조우시 정부가 추진하는 "21 세기 주택 문화 중점건설 사업"으로 인정받았다. 그러나 뜻밖에 2003 년 6 월 경매 처분 당하는 위기에 빠지고 말았다.
翠湖 산장의 건설업체인 꽝조우 升恒 부동산개발 유한공사는 꽝조우시 五羊 부동산 개발공사, 꽝조우시 煤建공사, 홍콩 新創興 부동산 발전공사 등 3 개사가 연합 설립한 회사로서 명성이 워낙 유명하였다.
당시 분양가격이 매 ㎡ 당 최저 인민폐 7,000 元 (한화 95 만원 상당) 이상의 높은 가격이었음에도 불구하고 1999 년 제 1 기 공사가 완공되기도 전에 전량이 모두 분양 판매되었다.
<b>0 피해자 서씨의 불운 </b>
대만 기업인 서씨도 한 채를 사면서 전액을 한꺼번에 지불하였다. 그러나 房管 부서에 가서 재산권 등기를 할 때 동 분양 계약서가 아직 꽝조우시 부동산 교역 센타에 등록되지 않았기 때문에 등기를 할 수 없다고 거절당했다.
서씨는 바로 건설업체를 찾아가 문의하자, 담당 직원은 등록 수속을 곧 보완 완료할 것이라고 답변하였다. 그러나 서씨가 2002 년 5 월 내부 장식을 모두 마칠 무렵, 서씨에게 날라 온 것은 등기 통지서가 아닌 경매 고지서였다. 翠湖 산장은 금년 6 월에 정식으로 경매되어 매 ㎡ 당 인민폐 3,000 元 (한화 40 만원 상당) 의 헐값으로 처분됐다.
<b>0 은행 빚이 경매 사태를 초래 </b>
어디에 문제가 있는 것일까 ? 건설업체인 升恒 공사는 제 1 기 공사를 위해 은행에서 빌린 대금을 완전히 갚지 않은 상황에서 제 2 기 공사를 서둘러 진행하였다. 미리 분양 판매하여 받게 될 돈으로 은행 빚을 갚으려 했던 것이다.
그러나 악성순환으로 진행된 아파트 공사는 은행들이 인민폐 4 억元의 빚 갚기를 독촉하면서 회사를 파산 위기로 몰아 넣었다. 그 후로 翠湖 산장의 관리 회사가 인민폐 500 여 만元의 관리 기금을 엉뚱한 곳에 지출하고 부당한 비용을 징수하는 사태가 발생했다.
관리 회사의 책임자가 升恒공사의 사장과 형제 사이였기 때문에 관리 기금은 升恒공사의 채무 상환에 사용되었을 것으로 의심되고 있다. 사실 이 돈은 아파트 구매자들이 낸 돈을 전용한 것이라고 한다.
많은 외국 업체들이 중국에서 아파트를 구매할 때 여러 가지 함정을 이해하지 못하는 경우가 많다. 따라서 아파트 대금을 지불했음에도 불구하고 건설업체가 방산증 수속 ( 소유권 이전 등기 ) 을 완료하지 못하고 질질 끌다가 결국 경매처분 당하는 피해를 보곤 한다.
물론 서씨는 구매 계약서를 가지고 升恒 공사에 아파트 구입대금 전액을 돌려 달라고 요구했지만 은행이 건설업체의 채무에 대해 우선 처분권을 가지고 있기 때문에 돌려 받지 못했다. 은행이 충분한 보상을 받지 못할 경우에는 구매자들이 대금을 돌려 받는 것이 불가능하다. 특히, 升恒 공사의 채무가 엄청나게 클 때는 더욱 그렇다.
<b>0 대다수 분양 아파트가 위험 </b>
2002 년 꽝조우에서 1,300 여 개의 부동산 회사들이 아주 큰 손실을 본 것으로 알려졌다. 겨우 30 여개 회사들만 이익을 보았다고 한다. 그러나 이러한 상태에서도 새로운 건축 공사는 계속 늘어나고 있다. 사실 이중에서 상당수 아파트들이 升恒 공사와 같은 고액의 은행채권 문제를 가지고 있다.
몇 년전 언론 매체에서 문제가 된 周正毅 사건이나 중앙 정부가 발표한 일련의 부동산 대부통제 정책들은 현재 건설 중인 많은 아파트들이 이와 유사한 은행채권 위험을 내포하고 있음을 설명하는 것이다.
<b>0 완공 시기가 늦어질수록 위험 </b>
따라서 외국인들이 중국에서 아파트를 구입할 때, 특히 아직 건설되지 않은 아파트를 미리 분양 구매할 때는 완공 시기가 길어질수록 자금부족 현상이 심각하여 은행채권 문제가 발생할 위험성이 더욱 높아 진다는 점을 명심해야 한다.
중국에서는 房産證 등 소유권 이전 수속을 건물이 완공되고 검사에 합격되어야만 진행할 수 있기 때문에 건축 기간이 길어질수록 구매자들이 소유권 이전 수속을 기다리는 시간은 더욱 길어지게 된다.
결론적으로 중국의 아파트 분양판매는 곳곳에 위험 요소가 도사리고 있음에도 불구하고 대만 기업들이 이런 위험을 잘 모르는 채 분양 구매했다가 돈만 날리는 사례가 적지 않게 발생하였다.
<b>0 분양 피해를 방지하려면 ! </b>
따라서 중국에서 분양 아파트를 구매하려면 우선 전문가의 자문을 받아 중요한 사항들을 이해한 다음 구매 계약서에 사인해야 하며 대금 지불도 어떤 방식으로 할지, 소유권 이전 수속을 어떻게 할지를 명확히 해 두어야 한다. 특히 전문가들과 현장을 방문해 보면 많은 함정들을 사전에 방지할 수 있다.
그리고 아파트를 구매할 때는 재력과 경험이 풍부한 건설 업체를 선택해야 하며 선전 문구를 쉽게 믿어서는 절대 안 된다. 쉽게 믿었다가는 앞의 서씨와 같이 돈과 아파트 모두를 날리는 어려움을 겪게 된다.
또 아파트 구입 대금을 한꺼번에 일회성으로 지불해서는 안 된다. 건설 업체가 房産證 수속을 완료하기 전까지는 일부만 지불하고 나머지도 몇 회로 나누어 지불해야 리스크를 줄일 수 있다.
또 일단 건설업체에 의해 房産證 수속 즉, 소유권 취득 등기가 지연되는 사태에 직면하게 되면 전문가를 찾거나 또는 중국으로 직접 건너가 현지의 부동산 교역 센타에 문의해서 원인을 확인해야만 한다.
만일 건설되는 아파트가 담보에 잡혀 있다면 바로 건설 업체와 협상하여 기 납부한 대금을 돌려 받도록 해야한다. 만일 건설 업체가 협상을 회피하면 신속히 변호사를 찾아 법원에 기소하여 아파트가 경매 처분되는 사태가 발생하도록 내 버려 두어서는 안 된다. 건설업체가 파산되면 모든 것이 도로아미타불이기 때문이다.
