최근 중고아파트시장 사업이 매우 번창하였다. 아파트구매는 중고아파트구매를 포함하며, 일종의 큰 금액의 소비이며, 소비자는 수년 또는 수 십년을 저축금액을 필요로 한다. 중고아파트를 구매하고 싶어하는 많은 구매자들은 중고아파트 거래중의 위험을 경시해서는 안 된다.
* 중개위험 1) 부동산중개인은 매수인과 매도인의 접촉을 막아, 중간에서 거래차액을 취득한다. 2) 부동산중개인은 매수인의 아파트 방문을 불허하여 고의적으로 아파트 품질 문제를 속인다. 3) 부동산중개인은 매수인에게 판매 아파트지역의 실제 계획상황을 설명하지 않는다. 4) 부도상중개인은 판매 아파트면적의 내포된 개념을 설명하지 않는다. 5) 문서를 가지고 장난하여 불공평한 계약체결을 한다. 따라서 중고아파트를 구매할 때 중고아파트구매자는 직접 건물의 상태, 건물에 관련된 각종 절차, 아파트거래가격의 협의 등을 확인한 다음 중개계약을 체결해야 하며, 절대 부주의해서는 안 된다.
* 가격위험 중고아파트 거래의 최대 문제점은 가격이다. 매도인이 낮은 가격에 팔면, 같은 지역의 분양아파트가격과 비교하여, 가격차이가 크지 않다면 사는 쪽이 “낡다”를 강조한다. 결국 매매쌍방의 제출한 가격 차이가 커서 거래가 성사되지 않는다. 중고아파트 가격결정은 구체적인 분석이 필요하다. 일반적인 몇 개의 구성요소를 참고로 제공한다. 1) 아파트의 구성요소: 아파트 중공 후 거주 기간의 감가상각, 층 수에 따른 가격차이 발생 2) 환경 구성요소: 같은 지역에 오래된 거주구역 환경은 새로운 주거구역에 비해 뒤떨어진다. 예를 들어 거주지역의 평면배치, 시설, 녹화 및 건물의 외관조형 등이 있다. 오래된 아파트는 모두 크게 할인된 가격으로 판매된다. 그밖에 지역주민구성, 문화분위기, 부대시설, 지역 시설관리유무, 주거지역이 독립적인지 등이 건물가격에 비교적 큰 영향을 준다.
* 법률위험 ① 거래주체의 위험 매매쌍방은 건물을 거래할 수 있는 자격이 없다. 구체적으로 판매자가 비 건물소유자, 건물소유권의 권한을 부여 반지 못하였을 경우에 사는 쪽의 지불능력 부족 또는 불성실한 약속의 이행으로 판매자는 건물가격 전부를 받지 못할 수도 있다 ② 건물거래의 위험 건물의 거래는 비합법적인 건축물 또는 재건축범위에 포함된 건물, 건물권리귀속의 분쟁, 공동소유건물로 판매자가 공동소유권자의 동의를 얻지 못한 건물, 임대건물로 임차인에게 규정에 의한 통지를 안 한 건물, 임차인 우선 구매권익을 침해했을 때, 저당 잡힌 건물, 저당권리자의 서면 양도동의 없는 건물, 공동소유건물 또는 경제사용 건물의 판매이후 새로운 건물에 입주가 어려움 발생, 법에 의해 차압 또는 법에 의해 기타 형식의 부동산 권리귀속의 양도제한, 건물거래에서 존재하는 품질결점. ③ 거래절차의 위험 건물은 부동산에 속한다. 거래규칙은 일반부동산의 거래규칙과 구별되며, 건물재산권 및 관련된 권리의 발생, 변경 등은 관련 지방정부부서에서 등기수속을 해야 한다. 판매자는 건물을 매수인에게 인도하여 사용하도록 하지만, 건물소유권 변동의 법률효과가 발생하지 않을 수 있다. ④ 중고주택 거래계약의 위험 대부분 거래계약은 쌍방의 권리의무의 약정이 명확하지 않아 분쟁을 일으키거나 또는 거래당사자가 거래를 이용하여 사취할 수 있다.
* 재산권위험 투자를 위해 중고주택을 구매 했다면, 반드시 규정에 따라 재산권이 있는 중고주택을 구매해야 하며, 매매쌍방은 반드시 거래에서 발생되는 세금을 납부해야 한다. 재산권의 소유권이전등기 수속을 해야만 거래완료 이후 국가토지관리국에서 소유권이전등기 심사허가 된 재산권리증을 발급한다.
*재건축위험 많은 돈을 투자하여 구매한 중고주택이 몇 년 지나지 않아 재건축을 한다면, 주택을 또다시 구매해야 되는 불편함은 이루 말할 수 없다. 설사 이주보상을 그 해의 주택가격과 동일한 수준으로 유지해 준다고 해도 그 또한 미지수 이다. 많은 사람들은 단층집은 재건축 할 가능성이 있어서, 위와 같은 문제를 피하기 위해 구매하지 않는다. 사실은 그렇지 않다. 아파트 또한 재건축의 가능성이 존재한다. 그렇다면 어떻게 하면 재건축이 가능한 주택의 구입을 피할 수 있는가? ① 1~2년 이내 재건축에 해당되는 건물은 계획 및 재건축관리부서에서 모두 찾아볼 수 있으며, 재건축을 공고한 건물, 건물관리부서 소유권이전등기를 처리 해주지 않는 건물 등은 주택구매자가 재건축관련부서로 문의 관련 상황을 알아볼 수 있다. ② 5년 또는 10년 전에 재건축 계획에 포함된 곳이 있지만, 각종 원인으로 지금까지 재건축이 진행되지 않은 곳이 있다. 주택구매자는 현지 파출소에 문의 해도 되며, 그 지역의 호구가 동결되었는지 알아 봐야 하며, 호구가 동결된 건물은 머지 않아 철거될 것이다. ③ 재건축예정 건물로 부동산관리국의 기록에도 없으며 호구 또한 동결되지 않았다면, 주택구매자는 그 지역의 전체계획에 관심을 가져야 하며, 기회가 생기면 계획전시회를 견학한다.
