하오부동산

사회과학원 연구에 따르면, 이번 부동산시장 조정기는 아직 끝나지 않은 상황이다. 주택시장 통계가 “L”자 그래프(대폭 하락 후 완만하게 상승)를 그렸지만 원래 수준을 회복하지 못하고 있는 것이다. 2015년에는 신규건설 상품주택 가격이 5% 정도 하락하고, 판매면적은 12% 감소할 전망이다. 또한 앞으로 부동산개발업체 중 절반 이상이 업종을 변경하거나 시장에서 사라질 것이다.

이 보고서 작성팀장이자 사회과학원 도시경쟁력연구센터 주임인 니에펑페이(倪鹏飛)는 중국 부동산시장이 이미 판매자 위주 시장에서 구매자 위주 시장으로 변모하였다고 지적하였다. 그는 이번 조정기가 나타난 근본원인이 단기일 내에 주택 공급이 수요를 초과한 것이라면서, 그 핵심은 구매자들의 향후 예측 행태가 변모한 것이라고 밝혔다.

니에 주임은 “기존에는 많은 사람들이 주택이 부족하므로 부동산가격이 앞으로도 계속 상승할 것이라고 여겼었다. 하지만 2014년 1월부터 사람들의 예측이 순식간에 크게 변했다. 예전에 사람들이 부동산에 대해 지나치게 낙관적이었다면 지금은 반대로 너무 비관적이다. 이렇게 사람들의 예측 행태가 변하면서 금융기관의 개발신탁, 담보대출, 소비대출 등도 줄어들었다. 올해 1-9월 중 개인 담보대출은 동기대비 4.9% 증가하였으나, 지난해 이 증가율 33%에 비하면 엄청나게 하락한 수치이다. 이는 냉탕과 온탕을 순식간에 오가는 것과 마찬가지”라고 말했다.

그는 정부가 주택시장 거시조정 법률을 개선하고 시장의 예측을 합리적인 방향으로 인도해야 한다고 지적했다. “거시경제 정책은 기본적으로 주기에 역행하는 것이다. 과거 주택가격이 상승하던 시절에는 이를 억제해야 하고, 지금처럼 쇠퇴하는 상황에서는 당연히 부양책을 강구해야 한다. 어떤 방식으로 얼 만큼 부양해야 할지는 거시경제와 부동산 상황에 따라 결정해야 한다. 가장 중요한 것은 시장의 예측을 합리적으로 인도하는 것이다.”

니에 주임은 단기적인 주택공급 과잉은 상대적으로 쉽게 해결할 수 있는 문제지만, 더 심각한 문제는 중국에 잠재적인 공급과잉이 존재한다는 점이라고 지적하였다. 2011년 이후 주택 준공면적은 20억㎡ 수준인데, 시장 수요는 12억㎡ 정도에 그치고 있다. 과거에는 주택 신규 착공면적과 준공면적 간의 차이가 크지 않았었는데, 지금은 착공면적이 60억 ㎡에 달하면서 준공면적을 크게 상회하고 있으며, 이는 미래에 심각한 공급과잉이 나타난다는 의미라는 것이다.

니에 주임은 주택공급 과잉이라는 큰 틀은 같지만, 1선 및 2선 도시의 경우 수요가 비교적 왕성해서 공급 물량이 빠르게 소화되고 있는 편이므로 조정기도 비교적 짧게 끝날 것으로 예측되는 반면, 3선 및 4선 도시는 수요가 약한데다 공급은 많은 상황이므로 재고 소화가 늦어지고 조정기도 비교적 길게 이어질 것이라고 말했다. 그는 2015년에는 1선 및 2선 도시, 특히 1선 도시 중 상당수 도시에서 부동산 시장이 회복될 것이라고 전망했다.

이 보고서 작성에 참여한 사회과학원 도시경쟁력연구센터 부주임 취린화(邹琳華) 부연구원은 향후 절반 이상의 개발업체가 업종을 변경하거나 시장에서 사라질 것이라고 예측하였다. 현재 과잉 공급된 물량이 소화되려면 미래에는 필연적으로 많은 개발업체들이 업종을 변경하거나 부동산업에서 퇴출될 것이라는 의미이다. 예를 들어 최근 나타난 주식가격 급등 현상에는 부동산개발업체들이 주식에 많은 자금을 투입한 것도 한 원인으로 작용하였다. 부동산 개발업체들 상당수는 이처럼 주식시장 쪽으로 방향을 선회하거나 금융지주회사 등으로 업종을 변경할 가능성이 있다.